論壇回想｜台南房地產三環裡，深北生涯新標桿，富基雲山湖鏡人居價值論壇

11月21日，三環裡，深北生涯新標桿，富基雲山湖鏡人居價值論壇在富基雲山湖鏡營銷中間隆重舉辦！

論壇由壹周君開創人、中心電視臺&深圳電視臺特約評論員周學軍掌管，約請到張令郎、深晚一兵以及風語三位業內年夜咖，對三環裡，深北生涯新標桿停止深刻切磋。

—- 直播回想 —-

14:35

掌管人：明天的運動比擬特別，幾位主講嘉賓直接到臺上就坐瞭，先先容一下蒞臨現場的幾位引導，富基黃總、一兵教員、張令郎、風語，這幾位都是圈內資深地產營銷專傢和投資專傢，明天下戰書跟年夜傢聊一聊以後房地產市場以及後疫情時期關於安康室第的方法方式和理念，以及將來市場的成長。

掌管人

年夜傢有沒有發明，本年的冬天很是紛歧樣，很熱，明後天就是小雪瞭，我們還穿戴短袖，開著空調。這個氣象跟深圳、東莞的樓市很是像，深圳這幾天很火爆的幾個項目，一個是華潤的潤4，13000多人依序排列隊伍，13萬/平米，聽說能買到的人都是百里挑一。

一個是沙井海岸城項目，200多套屋子，有近4000人依序排列隊伍，價錢也未便宜。還有一個是福田中間區的天健項目，依序排列隊伍的人最初都沒信念瞭，不了解排下往能不克不及拿到屋子。

從這個情形來看，不了解前面的市場畢竟會釀成什麼樣，信任明天蒞臨現場的伴侶都是想買房，都想有一套本身的物業，可是屋子怎樣買、將來市場怎樣變更，能夠列位伴侶跟我一樣，都有一些疑慮，所以我們明天請出列位大桔郡NO6-ABC棟引導、列位教員跟年夜傢一路分送朋友，聽聽他們的一孔之見，也想聽聽他們對將來市場的洞察，盼望他們的不雅點能為我們帶來置業上的領導看法。

起首把發話器交給黃總，我想問問黃總，這個項目我們沒有做PPT先容，但我了解這個項目是富基團體比來幾年來很是著名的項目，花瞭很年夜血汗，也是圈內公認的很是有詩意的項目，先聽聽黃總對項目標先容，了解一下狀況有哪些亮點值得我們應用下戰書的時光到這裡來聽講座。

如意江山

14:40

黃實傑：很是接待年夜傢在這麼忙的時辰離開雲山湖鏡，很幸運請到幾位年夜V教員。

富基團體營銷謀劃中間總司理黃實傑

我先跟年夜傢分送朋友一下雲山湖鏡項目，這個項目我們2011年就已簽約，顛末九年時光打磨，浮現在年夜傢眼前。我們的影廳中有一部宣揚片，宣揚片最初有一句話是“結構灣區，掌控世界”，接上去我說說項目標情形。

一線灣區結構，年夜灣區是國傢計劃，這裡會構成世界上最年夜的灣區，古時辰一切文明都在河道流域構成的，進進20世紀後，世界上一切文明基礎都在灣區性。

接上去分三個部門先容：一是灣心，二是森居，三是掌控。

年夜灣區的范圍很年夜，真正的財產中軸是從噴鼻港-深圳-東莞-廣州，我們處於中軸的焦點地位。這裡的定位相當於中國的矽谷，還有一個概念是科技金三角，光亮迷信城-黃江TOD新城-松山湖。

接上去重點說說森居。這裡有一條山脈叫寶山山脈，有五個叢林公園、五個年夜型水庫，這些水庫在年夜灣區的焦點部位，是年夜灣區的綠芯，叢林籠罩率、負央離子含量能到達歐盟的尺度。

往年末以來，我們的生涯被疫情轉富立和築/和築真邦變瞭良多，森居的此中一個要害詞就是“隔離”，接上去我跟年夜傢說說“隔離”在分歧范圍的生涯形式。深圳跟東莞之間的聯絡接觸段，年夜傢隻“隔離”在黃江片區能不克不及很好地生涯呢？謎底是確定的，我們可以在這裡很好地生涯。

這裡有幾個剛需:

一是教導，有一個客戶住在石排，孩子在東莞東華中學上學，他們在深圳和塘廈都有很年夜的物業，但在石排租瞭個很小的屋子，孩子的黌舍每學期隻能歇息一天半。他說東莞還有一個非常“反常”的黌舍，就是華師年夜附中東莞分校，每兩個禮拜才幹休一天半，這個黌舍固然建校時光不長，但年夜傢估計它的講授東西的品質無望經由過程東莞第一名東華中學。

此刻的孩子並不像衡水中學如許隻會測試，他們有很豐盛的十點半講堂和社團，包含機械人社團、編程社團、無人機社團，還有模聯社團。

二是醫療，間隔項目6公裡擺佈就是中山七院，這也是年夜灣區醫療追逐北上廣的病院，白叟是有保證的。

三是配套很是豐盛，美團、京東都可以把最新穎的菜送到傢裡，就算年夜傢被“隔離”在黃江，也可以很溫馨地生涯。

假如被隔離在小區裡，年夜傢也能享用到很豐盛的生涯，項目前面是黃牛埔水庫，小區有私傢爬山道縱貫黃牛埔叢林公園，這個綠道有17公裡，就算有一兩百號人往錘煉，也能堅持一百米以上的社交間隔。

假如被隔離在樓裡，能不克不及疾速地生涯呢？謎底也是確定的。項目由世界500強AECOM做的臺地山湖園林，排擠層打形成泛會所，業主可以在這裡停止交通。

我們在深圳灣可以看到良多豪宅，這些豪宅凡是都是超高層，應用率隻有6層擺佈，我們項目標應用率能到達80%以上，固然是160平米的屋子，標準基礎能對標年夜灣區200平米擺佈的戶型產物。平裝修千利修交樓，國際一線brand，TOTO、摩恩等年夜brand城市進進小區。

運動現場

世華廣場

最初講一個要害詞——掌控。項目地位很是好，多回路平面路況，假如在深圳鹽田、龍崗、年夜鵬，跟福田也有高速公路能連起來，可是節沐日高速公路一旦堵車，能夠三四個小時都回不瞭傢。

但我們這裡有多種選擇，外環守舊後，橫向有三條路，常虎高速、外環高速和G25高速，豎向有南光、龍年夜、梅不雅、清坪、丹坪、鹽排，不會構成瓶頸，就算兩條高速堵車，我仍是可以很便利地回到深圳。

R1地鐵線，南面銜接深圳6號線，北面銜接廣州5號線，到寶安國際機場隻需求三十幾分鐘。到光亮城站隻需求十幾分鐘MY鑫光，半個小時可以達到深圳北站。

別的再說說騰訊智能化，年夜傢出去會看到我們的智能展廳，今朝能完成的效能還比擬無限，好比可以用APP把持全屋的燈、電視節目、空調溫度、從裡面可以監控傢裡，晉陞生涯品德。實在展廳裡還有一個鷹眼裝備，3公裡外開過去一輛車，你都可以看見車牌。小區接進物聯網之後，召建國際錄像會議都沒有題目。

因為時光無限，我不說太多，仍是把重要時光留給親愛的年夜V教員，讓他們持續不雅點。感謝年夜傢！

14:52

掌管人：很是感激黃總。方才黃總講到回路，讓我感慨很是多的是我們明天所處的這個地段高速公路真的良多，明天我們四位從深圳的分歧區域過去，風語教員從南山過去，張令郎教員從佈吉過去，一兵教員從鹽田過去，我是從龍崗過去，我從龍崗中間城過去，年夜傢猜猜我用瞭多長時光？

隻用瞭45分鐘，並且沒有超速，嚴厲依照高德導航的速率把持，隻用瞭45分鐘就到這裡，全部旅程高速到這裡，我是第一次走這條高速，挺不測的。風語教員從南山過去，中心堵瞭快要二非常鐘，也隻用瞭50多分鐘。

我們這幾年對這個區域看得比擬多，還有一個讓我意想不到的就是這裡的房價，那時我們做對面某項目時，那時房價才8000多，此刻曾經3.5萬瞭，昔時許諾的利好所有的兌現瞭，包含深圳的地鐵6號線，深圳地鐵6號線守舊之後，公常路一路之隔的光亮房價差點沖破6萬，此刻是當局壓著價錢不讓往上沖，由於光亮房價沖到6萬的話，這個市場就不了解怎樣掃尾的，如許看來，我們這個項目3.3萬就可以懂得瞭。

接上去這個題目想問一兵教員，一兵教員是一兵機構的易聖哲學董事長，也是有名的“三環概念”首個建議者，是有名營銷專傢。那時做“三環”時，我跟葉子對“三環”概念賜與瞭漢平綠的家良多支撐，但也感到是不是有點虛瞭，為什麼把東莞黃江劃到三環以內？是什麼尺度、什麼根據？我們拿輿圖在辦公室對，以高速公路、山體山系停止劃分，沒想到“三環”的概念確切已漸漸構成深圳的成長速率其實是太快，地鐵6號線富碧公園貫穿之後，頓時銜接東莞R1線。一兵教員，地鐵6號線守舊之後，對黃江的物業價值會有哪些衝破點？

深晚一兵：感謝周總、黃總。這塊地盤我很是熟習，適才周總說到“三環實際”，我記得很是明白，2015年9月3日正式宣佈，為什麼是9月3日？那天海嶼藍NO2產生瞭一件很是年夜的事，那天我們國傢正在停止抗日戰鬥70周年年夜閱兵，我是邊看年夜閱兵邊把“三環實際”推送出來的。

深晚一兵時評開創人，深圳資深地產營銷專傢—深晚一兵

為什麼做“年夜三環”？那時也是由於美麗的葉子牽線，我們跟對面的項目一起配合，我在想，讓深圳人到東莞或到其他處所置業，特殊是自住置業，起首要斟酌的就是通勤，我們在輿圖上看線路怎樣走，怎樣畫圈比擬公道，深圳說年夜不年夜，說小也不小，從東邊到西邊這麼多區，到分歧處所的路況間隔時光是紛歧樣的。

我們想來想往，仍是從福田、龍華這一途經來，從中心向兩翼睜開，怎樣說都是最公道的，假如在坪山劃個三環，讓他住到虎門往，這確定不實際，隻有從福田動身，往就任何一個區域，時光、間隔都絕對比擬平衡，所以那時把“三環”畫出來瞭。

機荷高速是一環，二環是外環高速，很快就會通車瞭，三環是常虎高速，從虎門到常平、到惠州的高速。那時還有一個比擬主要的斟酌就是生態棲身，這跟疫情後時期的棲身理念比擬吻合。

此刻深圳有良多城市更換新的資料項目，容積率動輒7、8甚至更高，基礎都是150米擺佈超高層，這個區域的容積率、修建密度、修建高度跟深圳都有很年夜差異，住在容積率很是高的屋子，對身心確定有影響，所以我們提倡到絕對來說比擬天然的周遭的狀況中棲身，這個實際出來之後，獲得瞭比擬年夜的反應。

比來一兩個月，我跑瞭良多城市，隔三差五就到東莞，包含廣州、佛山、中山、珠海等，總體感到是比來一兩年樓市升沉很年夜，但真正能跟深圳構成聯動的，隻有東莞。東莞以前是作為深圳的跟隨者，比來一兩年東莞的良多區域，好比松山湖，房價下跌幅度甚至跨越深圳的重要區域。為什麼東莞為呈現這種情形？為什麼其他城市沒有呈現這種情形？中山有些區域的房價甚至仍是降落的。

我們要從頭審閱一下東莞跟深圳的關系，這個關系不只僅是地盤交界，惠州跟深圳也有交界，但惠州的樓市表示除瞭不限購、成交量比擬年夜，二手房買賣市場、投資市場跟東莞是沒有措施比的，在東莞這邊買瞭房還能變現，在惠州，你想在二手房市場把一套屋子賣出往，相當難。我在惠陽的寫字樓物業想租出往，一而再、再而三降價，連問的人都沒有，闡明何處的財產情形跟深圳、東莞仍是有很年夜差異。

深圳將來不論是財產成長仍是生齒變更，包含棲身，跟東莞最不難完成鴻溝消散，也就是說將來東莞和深圳之間的棲身鴻溝確定會消散，好比塘廈、黃江、長安、鳳崗等，分歧區域對照，適才周總說到中軸，我以為中軸是將來深圳和東莞財產融會最親密的處所。

今朝深圳跟長安年夜嶺山的財產沒有什麼融會，跟鳳崗的財產也沒有什麼融會，唯有沿廣深高速這條線，從塘廈過去，融會得很是親密，而且是以萬億級財產鉅子作為牽引，huawei基地在坂田，終端在松山湖，從坂田到松山湖，將來是huawei這個財產活動最年夜的一條軸線，這也是城市中軸概念的延長，將來這個區域的聯動，跟粵港澳年夜灣區新的計劃、新的看法親密相干。

黃江這裡，左手松山湖，右手光亮迷信城，東莞市當局將在年夜嶺山打造國際科創中間，將來財產生齒在通勤、配套、教導、醫療等各個方面城市獲得保證。

明天周總給我的話題，最主要的是路況，說到路況，我們以前走莞深，深圳的媒體最早提“莞深同城”時，我常常走這條高速到東莞，阿誰時辰是05、06年，高速上簡直看不到什麼車。可是幾年之後，這條路車流量年夜增，常常堵。

將來對這一塊路況的疏解還有幾個比擬主要的線路，起首是外環，外環在深圳自東向西或自西向東這條線中介於機荷和常虎之間的高速，直接從寶安到惠州，將來良多車輛都不消走機荷瞭，跟東莞相干的會走到常虎，但良多車會經由過程外環停止疏解。

今朝銜接機荷高速的兩個進口都比擬堵，過瞭黃江的辦事區，上瞭穿插路口也比擬堵，將來外環高速守舊後，從深圳來這裡，路況加倍順暢。

運動現場

再說說地鐵6號線，深圳的地鐵大鵬新城(AB)6號線跟東莞R1線接駁，我比來在良多文章中都提到這條線，它鐵定會成為深圳跟臨城地鐵連通的一條線，14號線確定沒那麼快，今朝計劃還衰敗地，但地鐵6號線幹線曾經開工瞭，R1線也開工瞭，依照路況強國的計謀，這兩條線3-5年內必需通車，一條地鐵線的施工周期普通是5年，我們在一個周期之內就要通車，假如幻想的話，3、4年就能通車，我們在這裡住一兩年就能享用到地鐵的接駁，對置業者來說，假如文化名園錯過瞭這個信息，將來能夠真的沒有這麼好的機遇瞭。

當局在光亮的財產成長上投進瞭很年夜精神，將來生態把持線范圍之外可以用來扶植的用地已很是少，黃江這麼年夜一個鎮，今朝在售新盤隻有3個，我們是居中的。在供給量稀缺的情形下，假如此刻購置，可以最早享用地鐵跟深圳連通的區域，它的價值比投資其他區域更年夜。

我以為隻要在“三環”范圍內，深圳人購置作為自住都是可行的，假如投資，可以選擇其他區域，房住不炒，我們盼望年夜傢買來重要是處理本身的棲身題目，假如通勤題目處理瞭，從福田過去，隻需求不到一個小時，這也是深圳人任務、生涯切換能接收的范圍。

北京有的人上個班得一個半小時、兩個小時，深圳人還算是比擬幸福的，即便在黃江棲身，下班也隻需求四、五非常鐘，地鐵守舊後，時光更短。

從此刻開端，我們曾經清楚看到深莞融城實在存在。十幾年條件“莞深同城”，號令年夜傢到莞城買房，還真有點比太實際，那時從深圳到莞城要兩個半小時，此刻隻需求不到一個小時，在這裡，可以以比擬低的價錢享用到優質棲身，城市鴻溝消散還要處理一個焦點題目，也就是房價，在這些區域，房價的差距越來越小，但黃江跟光亮的房價，比來一兩年反而擴展瞭，由於光亮有迷信城的計劃。

2016年，我們對面的項目賣2萬，那時光亮接近3萬，此刻我們這裡才3萬出頭，光亮的新房曾經接近6萬，二手房過8萬。我們選擇黃江，選擇地鐵靈通的第一個處所，黃江是最公道、最有潛力的選擇。

15:12

掌管人：很是感激一兵教員。深莞融城的前身是莞深同城，那時講的隻是概念，領導在深圳買不起房的中低支出群體來這裡棲身，但阿誰時辰良多概念還衰敗地。此刻我們講的莞深融城曾經不是概念瞭，而是既成實際，莞深之間曾經沒有城市鴻溝，沒有地區的概念，無論是棲身、路況仍是生涯、說話、文明、財產，都已融會在一路。

講到財產，我們就要講到松山湖，我們最早接觸松山湖的項目是萬科項目，房價好廉價，我記得是炎天看的樣板房，樣板房放在湖水裡，還可以光著腳到湖水裡玩一玩。可是此刻松山湖的房價曾經破7萬瞭，這是我們想象不到的。

莞城今朝的房價5萬多，這也是我們想象不到的，東莞的房價在疾速晉陞，追逐深圳的腳步，這重要取決於東莞很特別的地輿地位，年夜灣區“9+2”城市，東莞的地輿地位很是特別，深圳北上要顛末東莞，廣州南下要顛末東莞，中山過江也要顛末東莞，無論哪個城市想向核心成長，或許是粵港澳年夜灣區一體化，東莞都長短常主要的中軸城市，今朝的成長範圍是有先決前提的。

是以，年夜傢不要錯過這個黃金時代，東莞R1線尚未跟深圳地鐵6號線對接，一旦對接，價錢還會往上蹭一蹭，這個時光會很是之快，假如2035年真正完成年夜灣區的扶植目的，東莞R1線和深圳地鐵6號線必定是銜接珠三角地鐵網最早的一條通道，我估量行政上會請求這條通道在2035年甚至更早之前全線貫穿。

黃總在PPT中講到這個項目有良多上風，特殊是講到安康人居，2020年很不服常，新冠疫情讓年夜傢在傢裡待瞭六個統順大廈多月，屋子年夜的，住著還舒暢，假如屋子小，真的很憋屈。我在深圳房地產信息網論壇看到有網友住在30平米的屋子，傢裡堆滿便利面，便利面盒子也沒扔。疫情之後，安康人居要若何選智富阿舍擇？是把本身困在斗室子裡，仍是把本身困在公園外面？我想請張令郎教員講一講後疫情時期安康人居的好御兆(NO3)選擇。

15:20

張令郎：感謝主辦方的約請，我順著掌管人的話題來講，他一開端講到比來深圳的樓市比擬非常熱絡，我也借此機遇跟年夜傢聊下我的見解。

樓市開講開創人，深圳資深地產營銷專傢—張令郎

潤4、天健天驕等項目，我們給它起瞭個名字叫“超等年夜城邦”，為什麼會呈現在當下？實在講起來挺有興趣思的，前幾天我在大眾號“樓市開講”寫瞭篇文章，現實上這不是很偶爾的景象。本年疫情方才把持住，5月份深圳樓市就已回熱，而且回熱速率超越我們的想象，我們本來認為疫情影響很年夜，是不是年夜傢都不敢買房瞭，現實上不是，5、6月份深圳的幾個樓盤，包含打新、萬人搶房、假離婚、百萬品茗費等等，全國媒體都在報道深圳的樓市，影響很年夜反應。

很快，深圳就出臺“7.15”新政，是深圳史上最最嚴格的新政，由於深圳當局扛不住言統寶生活家(DEF區)論的壓力，深圳的房價漲得太八方白玉快，領漲全國，深圳也被住建部約談，約談之後，頓時就出臺“7.15”新政來把持房價。現實上光靠行政手腕把持是不可的，深圳的購置力仍是在找最優質的投資標的。今朝最佳標的呈現瞭，就是潤4，1萬多人搶，中簽率隻有10%。

呈現這種情形，多人看不懂，伴侶問我為什麼年夜傢都在搶屋子，為什麼優質的屋子那麼猖狂？事理很簡略，跟年夜傢說說我所懂得的佈景，能夠紛歧定很是周全，但有需要跟年夜傢分送朋友一下。

比來國際的情勢，一是國民幣貶值很兇猛，我看瞭“這是我第一次擁抱了她。”這裡說，他的眼睛已經蓄滿淚水，“我為她創造最一下數據，11月18日，國民幣對美元是6.52，升到2018年6月以來的最高點，為什麼升得那麼狠？由於美元走弱，受疫情的影響，美國天天沾染20多萬。

美元走弱，國民幣一向走強，緣由很簡略，中國的經濟在全世界的表示是NO.1，三季度GDP增加4.9%，是全世界盡無僅有的增加，毫無疑問中國經濟是拉動世界經濟的火車頭，在這種情形下，國民幣怎樣能夠不漲？經濟學傢也註意到固然國民幣增加瞭，對中國企業的出口會形成衝擊，由於本錢高瞭，但當局並未幹預，闡明當局看到靠行政手腕幹預是沒有效的，必需尊敬市場紀律。

國民幣貶值帶來兩個成果：

一是國外的遊資紛紜進進中國尋覓投資機遇，這些資金有兩個往處：一個往處是中國的債券，比來中國的債券在國際市場上很是受接待，中國的三年期國債在國際市場上有3%的報答，以前美國的國債很牛，中國事美國國債最年夜持有國，但異樣是三年期，美國的國債報答率僅0.8%，一個3%，一個0.8%，差幾多倍？國外的資金此刻都在買中國的國債，買國民幣資產。

第二個往處是中國的優質房地產，本年3月份，中國的疫情把持得很好，北京LG年夜廈以30多個億的價錢被新加坡最年夜的國有企業淡馬錫買往瞭。4月份又呈現一個很嚴重的新聞，美國黑石團體買下潘石屹的SOHO，已經的北京CBD地標被黑石花幾十億買往瞭，那時這個題目出來時媒體還蠻高興的，說“不要讓潘石屹跑失落瞭”，闡明國際本錢都在進進中國市場。

本年新冠疫情以來，深圳有良多轉變，良多海內華人都回來，在深圳、北京、上海買房，由於國外住不瞭瞭，疫情成長太兇猛，已經有實力的人把國際的資產兜售，往美國、加拿年夜、澳洲，此次疫情之後，年夜傢發明全世界最平安的國傢仍是中國。這些有錢人買哪裡？小城市他們確定看不上，有錢仍是會買北京、上海、深圳，比來深圳像潤4如許的好屋子說穿瞭仍是被有錢人買往瞭。

深圳的房價這麼貴，十幾萬的房價，為什麼年夜傢就像買白菜一樣。房價是由最有錢的那撥人決議的，最有錢的人付出才能到瞭什麼階段，房價就會漲到什麼階段。再舉個例子，前幾年有一種白酒叫江小白，小瓶的，年青人擼串時比擬愛好喝，很廉價，十幾二十塊一瓶，江小白賣得再好，利潤也很不幸，影響不瞭茅臺的價錢，茅臺比來都漲瘋瞭，曾經像房地產一樣成為一種金融產物，離開瞭白酒的概念。

趁便跟年夜傢說一下投資理財，深圳的有錢人投資欲很是強，越是有錢人，越有投資的概念。疫情之下，我們的投資應當分三步：第一個步驟是持有大批現金，由於購置力會越來越少，本年20，來歲18，國民幣也是如許，本年20塊，來歲隻是18塊。在疫情的影響下，持有大批現金應急就可以瞭。第二步是減持那些不增值的資產，好比渣滓股票，買瞭不漲的股票，能拋的拋，能減持的減持。

第三是減持能增值的資產，這種資產在哪裡？一個是中國的國債，其次是優質的房產，多多益善，能買幾多買幾多。這兩年有一個說法，深圳中產的標配是“三宅平生”，三宅平生是japa駿達天下大樓n(日本)的一個古裝brand，這兩年被年夜傢拿過去說深圳中產的標配，也就是說平生最少要有三套房產，第一套用來自住，第二套用來投資，第三套可以用來度假。

包含我本身，我在深圳的伴侶，年夜傢在深圳打拼瞭十幾二十年，幾多都有一些積儲，生涯還過得往，包含臺上的幾位年夜咖，在深圳最少都是三套房以上。臺下的年青伴侶假如今朝沒有三套屋子沒有關系，你往盡力，這個目的必定會完成。

適才講瞭房地產的底層邏輯，這裡闡明一下為什麼深圳的屋子比來那麼火爆，實在東莞樓市也一樣，前不久有一個消息，東莞人跑到長沙往取經，由於東莞的屋子賣得太好瞭，跑到長沙往取經，由於長沙的房價把持得很勝利，深圳被住建部約談之後也往長沙取經，取經之後出臺新政，東莞往長沙取經之後是不是會出臺更嚴格的調控辦法？

此刻還欠好說，我提出在座列位趕忙買房，假如再不買，說不定東莞又出臺史上最嚴格新政，你想買又買不瞭，錯掉良機。在座的伴侶們，假如買房，趕忙下手，不要再遲疑。

東莞跟深圳的關系真的蠻風趣的，放眼全部年夜灣區，無論是“9+2”，仍是深莞惠都會圈，我敢說沒有一個城市能像深圳跟東莞如許，深圳跟東莞是最佳拍檔，深圳離不開東莞，東莞也離不開深圳。港年夜經濟學傢張五常前幾年在一次論壇中說深圳將來會成為全世界的中間城市，但他說瞭一向鳥巢體育館移喜臨門動。不一會兒，他來到了樹枝端，看到了窩蛋，男孩高興地笑了起個條件前提，為什麼深圳能成為全世界的中間城市？

是由於深圳有瞭東莞，東莞很強的制造才能才讓深圳成為全世界的中間城市。

他說得很有事理，我們比擬一下，深圳跟東莞就是拍檔關系，深圳有著全中國最高的科技研發才能，BAT都在深圳，huawei一部門在坂田，一部門在松山湖，深圳有著全世界最強的研發才能，可是光有研發是不敷的，我們還要制造，我們有好的創意、好的研發才能，還要有才能把產物制造出來，而東莞悅世界有著全中國最兇猛的制造業才能，東莞+深圳就蟻一樣宋興君突然感到一陣瘙癢，一種不愉快的快樂，從胸部充滿開放，如果不用面具，大家都可以發現宋興軍在這個時候已經是深紅色了。能做出全世界最好的產物。

適才黃總在PPT中提到“廣深科技走廊”，廣深科技走廊沿107國道，串聯深圳的南山高新科技區、光亮、東莞、松山湖，起點是廣州。

以前有句話，雖有誇大成分，但說的也是現實，這句話是107國道假如堵車二非常鐘或許一個小時，全世界的電子產物價錢能夠城市遭到影響。這闡明東莞的制造業其實是太強瞭，曾經影響到全世界電子元器件的價錢。我想東莞會有越來越強的制造業，跟著深圳的制造業和生齒的外溢，東莞的購置力會有更強的需求。

接上去講講軌道路況，我很愛好軌道路況，在深圳很少開車，由於深圳越來越堵車，尤其是岑嶺期堵得很苦楚，所以有地鐵的處所我基礎上都坐地鐵。年夜灣區計劃出來之後，上上個月廣東省路況廳出瞭一個計劃，提到深圳要成為年夜灣區軌道路況關鍵，不了解在座伴侶有沒有留心，由於我是做地產行業的，特殊留心軌道路況方面的計劃。

深圳除瞭成為年夜灣區軌道路況關鍵之外，還要加大力度跟東莞、惠州的城際軌道銜接，將來廣東省要打造軌道上的年夜灣區，年夜灣區的軌道路況將會越來越頻密，線路越開越多。廣東省路況廳的計劃提出瞭一個目的，從深圳到東莞、到惠州、到廣州，這幾個中間城市，經由過程軌道路況到達半小時生涯圈。

假如半小時生涯圈真正完成之後，職員活動、買房置業藍圖真的會遭到軌道路況的影響，半小時我們就能很便利地從深圳到東莞、從深圳到惠州、從深圳到廣州，購房目的、目光就會放得更久遠，除瞭在深圳買房，還會沿著軌道路況沿線買房。

年夜灣區的軌道路況曾經很落伍，我本籍江蘇，太太本籍是昆山，我常常往長三角，上海十年前就守舊瞭從上海到昆山花橋的跨區域地鐵線，新上海人在上海買不起屋子，可以坐地鐵10號線到昆山買房，從花橋坐地鐵到上海國民廣場，隻需求50分鐘。2010年昆山花橋的房價是1萬多，國民廣場是6、7萬，大要是5-6倍的差距，有瞭軌道路況，良多人就處理瞭住房題目。

將來年夜灣區就應當經貿帝國走如許的路，深圳的房價簡直太貴，前不久國際著名徵詢機構頒布瞭一個數據，深圳的房價在全世界排第4，比倫敦、紐約還貴。

往年1月份我往東京千葉，在我年老那邊住瞭十幾二十天，感觸感染到東京的地鐵真的是太發財瞭，本年深圳連續串守舊好幾條地鐵線，此刻地鐵線路曾經挺密集的瞭，但東京都會圈的地鐵線我一看就傻失落瞭，每次出往沒有措施坐地鐵，必需讓我哥嫂帶我往，我哥在東京十多年，他有時辰城市懵，必需看一下手機APP，才幹搞清楚從哪條線換乘到哪條線。

我哥住在千葉，japan(日本)有1.2億生齒，東北揚德郡(NO9-A區)京都會圈就有4000萬，三分之一japan(日本)人住在東京都會圈，由於東京任務機遇多，年夜傢都習氣往年夜城市跑。韓國有4500萬生齒，1000多萬住在首爾。年夜傢都愛好住在一線城市，由於這些處所的任務機遇多。

講回千葉，我哥在東京下班，屋子買在千葉，由於東京的屋子都是公寓式，很小，一傢人住很不便利，但在千葉，可以買一戶建，獨門自力一棟，200多平米，有花圃，至多兩個泊車位，房價也不貴，新房帶裝修，永遠產權，200多平米，帶一個100多平米的花圃，國民幣隻需求250萬，這是往年千葉的房價。

japan(日本)的軌道路況跟中國有很年夜分歧，jap过短短打扮非常迷人。an(日本)的電車完整地鐵化，中國這邊高鐵是高鐵，下瞭高鐵還要往買地鐵票，並且有些處所有地鐵，有些處所沒地鐵，好比深圳北站到惠州南站高鐵隻需求十幾分鐘，等車能夠要等一個小時，但japan(日本)的電車，幾分鐘一班，完整地鐵化。東京有四個營運商，運營分歧的地鐵線，換乘站隻有一個。

但在深圳，地鐵跟高鐵的票欠亨用，在深圳，買一個綠色的“西瓜卡”，一切電車隨意坐，在深圳就不可，換乘效力很差。粵港澳年夜灣區的都會圈是跟東京都會圈學，但今朝還有很長的路走。

適才掌管人說到棲身周遭的狀況，年夜傢都很關註，尤其是後疫情時代，該怎樣選一個生態周遭的狀況好的屋子。這兩天正好我在寫深圳尖崗山豪宅的文章，有一些見解和心得。

運動現場

這個項目最年夜的特色就是山體資本、水庫資本，對古代人來說是最好的生態資本，如許的屋子才幹保值貶值。

在深圳買房，我給年夜傢幾個提出：一是買深圳灣，穩賺。二是買有山的豪宅，隻有具有稀缺資本的好屋子，資產才幹貶值。

深圳最早的豪宅是銀湖，90年月深圳的富一代基礎都買在銀湖，世聯老板陳勁松說他的第一套屋子就買在銀湖。之後西部蛇口鉅細南山出生瞭深圳的老別墅，好比龜山別墅，包含多高層，都賣得逝世貴。之後轉到噴鼻蜜湖半山，比來又到瞭尖崗山，越秀二期賣9.7萬，我比來辦事的項目叫尖崗山一號。

深圳顛末三十年的房地產開闢，年夜浪淘沙，價值紀律是要麼在深圳灣，要麼在深圳北有山體資本的處所，隻有如許的屋子才幹真正保值。

最初送年夜傢一句話，也是我在開車來的路上忽然有的感慨，臺上在座幾位專傢都是在深圳十幾二十年的老伴侶，適才聽黃總說今朝均價3.1萬、3.2萬，深圳“玲妃漫畫一遍，每次不陪我們！”抱怨小瓜。差未幾十多年前3萬多可以買南山、後海，兩年前3萬多在深圳坪山也可以買到，此刻3萬多的房價在富基雲山湖鏡仍是可“如來佛祖保佑，如來佛祖保佑，最後是要醒了！”以買到，假如明天再不下手，未來連這裡也買不起瞭。

15:50

掌管人：我很愛好明天這種沙龍，不是照本宣科，年夜傢侃侃而談，談的是本身的實在領會。適才張令郎講瞭良多，此中最感動我的仍是他的投時代大廈資理念，他剖析瞭他的全球投資不雅，包含房產投資，房產投資此刻曾經不是很避忌的概念瞭，以前說房產不是拿來投資的，實在房產就是拿來投資的，哪怕隻有一套，也是拿來投資的，由於本身住的屋子也要貶值，貶值的條件是得有好地段、好產物、好戶型、好開闢商、好資本，得很是優質。

適才張令郎教員講到此刻深圳的房價很是高，房價高曾經是既定實際，想讓深圳房價降落簡直是不成能，短期之內假如沒有比擬年夜的經濟危機或事務，房價是不成能松動的。在這種情形之下，中低支出人士怎樣辦？他們住到哪裡往？對生涯品德有更好尋求的人住到哪裡往？

會議之前跟黃總閑聊，東莞良多老板都有一個標配，就是有一個本身的小莊園、小果園，或許別墅，這些年我也在良多國傢、良多城市看過，包含莫斯科、倫敦和japan(日本)，他們的生涯方法都一樣，有錢人周末必定不是住在城裡，他們在郊區必向日葵(NO6)定有一套本身的度假物業，為瞭安康生涯，到瞭周末，他要往放松本身，放松本身必定要有好周遭的狀況，山青水秀，柳綠桃紅，處所坦蕩，又可以垂釣，又可以騎車，又可以登山，又可以燒烤，這才是放松身心的處所。

風語教員是圈內個人工作做房產投資的，他經手的房產很是多，詳細多少數字我們也不了解，他有良多投資經歷，上面請風語教員就房產投資跟年夜傢聊一聊。

風語：感謝周總，感謝富，感謝在座的網友。先聊聊適才黃總先容項目時我的感觸感染，說到公園時，他說到社交間隔有一百米。鳳凰樹疫情迸發前往瞭英國，在英國整整隔離瞭362天，在英國隔離時代，他也過得很快活，由於他傢旁邊有一個很年夜的公園，隻要跟他人堅持不接觸就可以瞭。

房產投資圈開創人，著名樓市投資客，著名樓市評論傢—風語

午時黃總講到“房住不炒”，我們做房地產，總會觸及到賣出往或置換的題目，這個時辰就需求有人來接辦，他人憑什麼接辦你的屋子？以什麼價錢接辦？假如年夜傢天鑽大樓都想來這裡住，這裡的屋子才幹炒。

適才周總說我買過良多屋子，確切這般，掉敗的良多，勝利的比擬少，我跟年夜好蒔光傢分送朋友一些跟項目契合的投資案例。

第一個為感冒韓媛是處女座，總是一個完美主義者讓辦公室很整齊。投資案例，我是2013年12月份擺佈，有一天腦筋特殊沖動，統一天定瞭兩套房及一套是後海的翡翠海岸，一套是蛇口的鯨山覲海，純潔是沖動行動，由於那時名額也不敷，但在這種情形下，我把兩套房定瞭，回來之後一沉著，發明無論是名額仍是錢，都不支撐我同時買兩套，必需廢棄一套，之後由於別墅幻想，我選擇廢棄翡翠海岸，買瞭鯨山覲海，進夥時開端懊悔，由於阿誰屋子棲身周遭的狀況太差瞭。

之後我想把鯨山覲海賣瞭，再買翡翠海岸，賣這個屋子時想瞭良多措施，我是做發賣出生，把各類發賣套路用上之後才把這個屋子賣出往，我想拿著這筆錢買翡翠海岸時，發明錢不敷，我買的時辰，翡翠海岸的價錢是970萬，鯨山覲海的房價是1700萬，但我賣瞭鯨山覲海，往買翡翠海岸時，曾經買不起瞭。

桃花源大樓

第二個案例是鳳凰樹教員的案例，他在2006年10月份打德律風給我，說一個伴侶想買半島城邦3期，那時10月7日剛出瞭史上最嚴格的調控政策，他說伴侶在遲疑。我很謹嚴，我說你讓我斟酌兩天，我再給你謎底，斟酌兩天之後，我說你仍是買吧，他說告知我你的來由？

我說樓下的深圳灣公園C段要守舊瞭，守舊之後，這邊的周遭的狀況會產生轉變，這些配套會支撐房價貶值。鳳凰樹教員的伴侶聽瞭我的看法，買瞭那套屋子，聽說今朝成交價到達27萬/平米，10萬漲到27萬。

第三個案例是國泰上品硯極上景2015、2016年，兩個伴侶買房，一個買在坂田星河銀湖谷谷，一個買在平湖，星河銀湖的價錢是3萬擺佈，平湖的房價是2.1、2.2萬。此刻2.2萬買的平湖的屋子今朝價錢不到3萬，但坂田星河銀湖谷的屋子曾經9萬多。星河銀湖谷計劃瞭飯店、地鐵、配套，平湖阿誰屋子周邊沒有產生什麼變更，沒有配套起來。

再講講臨深的案例，2014年擺佈，有幾個伴侶想分開深圳買房，買臨深，我跟他們推舉瞭幾個項目，此中重點推舉瞭惠州南站的星河丹堤和其他幾個盤，有兩個伴侶買瞭星河丹堤，另一個伴侶買瞭其他項目，那時單價廉價一兩千塊。

此刻星河丹堤是惠陽很是搶手的樓盤，而其他幾個伴侶買的此外樓盤，此刻以原價賣出往都很難。惠陽的良多客戶都來自深圳，星河丹堤有高鐵站、有地鐵，還計劃瞭黌舍，這個黌舍很是受深圳人的接待，這幾點支持星河丹堤的價錢這幾年不竭下跌，而同區域其他樓盤的價錢沒有下跌。

講瞭這幾個故事之後，提示年夜傢幾個景象：

一是今朝東莞良多區域的樓盤投資報答已跨越深圳，近三、四年來，我們一向說深圳房價年夜漲，假如不談均價，把深圳的這些區各個樓盤再看一遍，會發明深圳房價下跌隻產生在部門區域的部門樓盤，南北極分化，有些深圳區域的房價漲得很兇猛，有些區域的房價不只沒漲，反而下跌。東莞良多區域的房間漲幅很是年夜，部門區域價錢到達7萬多，曩昔幾年假如標的選擇好的話，在東莞的投資報答是跨越深圳的。

二是部門東莞的房價曾經跨越深圳的一些區域，為什麼會呈現如許一種落差呢？在良多人看來，花5萬、6萬買東莞，為什麼不選擇深圳？關於這個題目，我是如許答覆的，一是深圳限購，二是東莞也有一些具有高購置才能、對生涯品德有請求的客戶，他們的選擇能支持東莞部門區域的房價比深圳的一些區域還要高。

以上就是我的投資心得，供年夜傢參考。感謝！

16:05

掌管人：感謝風語教員。風語教員講的這幾個案例都很是有代表性，良多伴侶錯過瞭良多機遇，可是錯過回錯過，不要讓本身一向懊悔。

風語教員說到東莞的收益倍數，我深有感慨，由於我也是東莞業主，我買的屋子今朝已有5倍收益，投進的資金很少，簡直沒有壓力，這也是我常常自鳴得意的一件事，小本錢投資，選擇絕對輕松的項目，年夜本錢投資，可以選擇前海、後海、噴鼻蜜湖往搶。

囍莊公爵

假如是小本錢，像黃江這種具有良多概念的地段，既有路況的概念，又有周遭的狀況的概念，還有財產的概念，這就是小本錢投資的選擇。

明天的很舒服的感觉。足足有十人在此刻坐在桌前摆上满桌的食物。“其他？”沙龍完整是依照預約下訂的時光節點停止的，明天葉子請的這幾位教員代表性很是強，黃總二十多年的地產老炮，一兵教員長短常著名的微觀派、概念派，做過良多年夜項目標謀劃，張令郎教員是青年派領甲士物，一兵教員代表70後，張令郎教員代表80後，風語教員是著名的實戰派，代表90後，我就欠好意思說本身代表60後瞭。

多跟年夜傢交通，聽聽年夜傢的勝利案例、掉敗案例，聽聽年夜傢的心得，對本身置業有很年夜輔助。我們買屋子時會有一個定律，叫做倒後鏡定律，就像開車時，倒後鏡裡永遠是本身錯過的。買屋子也一樣，那時我們感到1萬、2萬的房價很貴，此刻看來，那時的房價都是可以接收的。

我們在深圳買房也一樣，我買南山的屋子時4300元/平米，感到很是貴，此刻阿誰舊得不可的屋子曾經漲到快10萬瞭。就像張令郎教員呼籲的那樣，此刻不買，今後會越來越貴，良多人是持幣張望，幣永遠在升值，隻有房產一向在貶值，曩昔二十多年的經歷告知我們，一切投資產物中，隻有房產投資是最靠譜、最摸得著、最穩健、最安心的投資。

16:10

因為時光關系，明天的沙龍到此停止。